Concept Kaders gebiedsontwikkeling Animali-terrein

Gemeente Eindhoven
Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer
Sector Strategie

Concept: 19 maart 2003

1. Inleiding

Medio 2000 is restaurant Hoeve Bijbeek op het terrein van het voormalige vogel- en dierenpark Animali aan de Roostenlaan gesloopt. Het parkachtige terrein is daarna sterk in verval geraakt en maakt een desolate indruk. Over de sloop en vanwege de desolate indruk heeft een raadslid op 18 juli 2000 vragen aan Burgemeester en Wethouders gericht. Met een van de vragen schetste het raadslid het perspectief van een nieuwe bestemming en ontwikkeling van onderhavig terrein als openbaar groengebied of park. Op 3 oktober 2000 hebben burgemeester en wethouders besloten om dat perspectief niet te onderschrijven. De vraag is gebleven of vastgehouden dient te worden aan de horecabestemming volgens het vigerende bestemmingsplan of dat meegewerkt kan worden aan een bestemmingsherziening ten behoeve van een ontwikkeling van het terrein, zodat de thans nog desolate toestand niet langer zal voortduren.

2. Beleidskader

Op 5 november 2001 heeft de raad het Groenbeleidsplan 2001 vastgesteld. Op de kaart “Ruimtelijke Strategieën” van het Groenbeleidsplan 2001 heeft het Animali-terrein de aanduiding “Stad, groen beeldbepalend”. Op basis van het Groenbeleidsplan 2001 is een doelmatige ontwikkeling van het Animali-terrein teneinde onder meer de groenkwaliteiten ter plaatse in stand te houden of te verbeteren van belang. Als zodanig is de wens, nut en noodzaak van ontwikkeling van het Animali terrein evident.

3. Doelstelling

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Animali-terrein dienen ruimtelijke en functionele kaders voor een op te stellen stedenbouwkundig-, landschaps(ecologisch)-, beeldkwaliteits-, bestemmings- en bouwplan te worden geformuleerd. Zoals bovenstaand vermeld heeft het Animali-terrein in het Groenbeleidsplan 2001 de aanduiding “Stad, groen beeldbepalend”.
Tekening toegangspoort aanvraag bouwvergunning 1950

Dat betreft stedelijke gebieden met een uitgesproken groen karakter die bovendien aansluiten bij de groene hoofdstructuur en waarbij het om zeer verschillende vormen van rood-groene verweving gaat. Het doel is om te bereiken dat door medewerking te verlenen aan een doelmatige ontwikkeling van het Animali-terrein de groenkwaliteiten ter plaatse in stand blijven of worden verbeterd en stedelijke functies worden geaccommodeerd. Daarmee kan goed worden aangesloten op de groene hoofdstructuur in de directe omgeving van het Animali-terrein en bijgedragen worden aan het versterken van het groene imago van Eindhoven.

4. Ruimtelijke en functionele kader

Vigerende bestemming
Op het te ontwikkelen Animali-terrein vigeren de bestemmingen wonen, horeca en vogelkweekcentrum. De woonbestemming beslaat een relatief klein deel en betreft twee aansluitend aan twee bestaande vrijstaande woningen aan de Roostenlaan toe te voegen vrijstaande woningen. De horecabestemming beslaat ongeveer de helft van het Animali-terrein en zou in principe kunnen worden gehandhaafd. Het ligt echter in de rede om er van uit te gaan dat de horecafunctie ter plaatse niet zal worden gerealiseerd. Het vogelkweekcentrum beslaat eveneens ongeveer de helft van het Animali-terrein. Wat het vogelkweekcentrum betreft is er de verwachting dat die activiteit nog een relatief korte tijd zal voortbestaan. Het ligt in de rede om er van uit te gaan dat het vogelkweekcentrum deel wordt betrokken bij de planontwikkeling. Planologisch en stedenbouwkundig gezien en in overeenstemming met het Groenbeleidsplan 2001 is het voor de hand liggend en doelmatig om de bestemmingen horeca en vogelkweekcentrum te wijzigen in een woonbestemming.

Initiatief eigenaar
De eigenaar van het grootste deel van het Animali-terrein, Muermans Groep (vastgoed, beleggingen en projectontwikkeling), heeft voor het deel waarvan Muermans Groep eigenaar is in januari 2002 een schets voor de bouw van 10 à 12 grote villa’s op grote kavels “in een groene setting” aan de orde gesteld en de gemeente verzocht om medewerking te willen verlenen aan herziening van het bestemmingsplan. Het eigendom van Muermans Groep omvat het deel met de horecabestemming, het deel met de woonbestemming ten behoeve van twee toe te voegen woningen en ongeveer de helft van het deel met de bestemming vogelkweekcentrum. De andere helft van het deel met de bestemming vogelkweekcentrum is eigendom van derden.

Parkvilla’s
Gedurende enkele decennia was het huidige Animali-terrein, vanwege het voormalige restaurant Hoeve Bijbeek en er aan voorafgaand vanwege het voormalige vogel- en dierenpark Animali, openbaar en semi-openbaar toegankelijk. Om te bereiken dat de groenkwaliteiten van het Animali-terrein van betekenis voor de stad en haar bewoners blijven dient de openbare toegankelijkheid te worden gecontinueerd.
Met instemming van Muermans Groep wordt hierbij dan ook het ruimtelijk concept van een park met grote villa’s voor de ontwikkeling van het Animali-terrein als ruimtelijke en functionele kader voorgesteld. Beoogd wordt de realisering van een groenstedelijk woonmilieu met speciale aandacht voor de omgevingskwaliteit; een hoogwaardig ensemble van bebouwing en groen. De bebouwing: compacte woongebouwen elk meerdere woningen omvattend. Het groen: een door middel van openbare paden toegankelijk park.
De woonbebouwing dient compact van vorm te zijn om zodoende zo veel mogelijk groen(kwaliteiten) van het Animali-terrein te handhaven en zo veel mogelijk openbare toegankelijkheid te bereiken. In dat verband dient een maximum bebouwingspercentage van 10% in acht te worden genomen. Het Animali-terrein kan daarmee goed aansluiten op het vrijwel aangrenzende Eikenburg met haar zeer gewaardeerde openbaar toegankelijke (landgoed)karakter.
Om voldoende privacy en veiligheid voor het wonen te waarborgen dient een zekere afstand tussen de openbare paden en de woonbebouwing te worden vormgegeven, echter zonder dat daarmee “gated community” (vrij vertaald: omheinde buurt) karakteristieken ontstaan. Mede gezien de aard van de bebouwing in de directe omgeving van het Animali-terrein is de realisering van een hoog

<weggelaten foto: Voortdurende desolate toestand (voorjaar 2002)>

niveau qua beeld en ruimtelijke kwaliteit van bebouwing en aansluitende ruimte de ambitie. Een zeker contrast qua beeld tussen de bebouwing in de omgeving en de nieuwe bebouwing is toegestaan. De materiaaltoepassing dient van esthetisch hoge kwaliteit en duurzaam te zijn.
In overeenstemming met het ruimtelijke ordeningsbeleid van het rijk en de provincie is een zorgvuldig ruimtegebruik het uitgangspunt. Dat houdt onder meer in dat gezien de planologische ruimteschaarste in stad en land een relatief intensief ruimtegebruik wordt beoogd. Gezien het beoogde zorgvuldige ruimtegebruik wordt een maximale bebouwingshoogte van 12 m. (vier bouwlagen boven maaiveld) toegestaan. Gezien de grote vraag naar grote en luxe appartementen dient te worden uitgegaan van de bouw van huur en/of koopappartementen in de dure categorie. Richtinggevend dient 200 à 250 m2 als gemiddelde bruto woninggrootte (inclusief gemeenschappelijke verkeersruimte) in acht te worden genomen. Uitgaande van ongeveer 2,6 ha terreingrootte mogen op het Animali-terrein in totaal maximaal 45 woningen worden gebouwd, omwille van een relatief kleinschalig beeld in principe verdeeld over vier à zes solitair gesitueerde gebouwen en met twee of drie woningen per bouwlaag.
De nieuwe bebouwing dient dusdanig te worden gesitueerd en vormgegeven dat de woonkwaliteit van de bestaande woningen in de directe omgeving zo gering mogelijk en zeker niet onevenredig wordt aangetast.
Het bebouwings- en ordeningsprincipe van het in voorbereiding zijnde “Landgoed Wisseloord” in Hilversum kan qua ruimtelijke typologie en beeld als referentie gelden. Residence De Karpen aan de Javalaan in Eindhoven kan qua woningcategorie, te weten zeer luxe appartementen, als referentie gelden. Echter niet qua woonvorm in relatie tot de directe omgeving omdat een nadrukkelijke omheining en afscherming zoals ter plaatse van Residence De Karpen bij de nieuwbouw op het Animali-terrein achterwege dient te blijven.
De architectuur dient in harmonie te zijn met de parkachtige natuur. Tegelijkertijd dient de architectuur ingetogen eigentijds te zijn.


<Landgoed Wisseloord, Hilversum>

Aanvullende kaders
Naast het bovenvermelde ruimtelijke en functionele kader ten aanzien van de hoofdvorm en ten aanzien van de beeldkwaliteit gelden tevens de volgende aanvullende kaders:

1 Op basis van het Groenbeleidsplan 2001 dient de beleving van het groen als onderdeel van de groenstructuur van de omgeving van het Animali-terrein een belangrijke rol te spelen. Een integraal ontwerp van groen en bebouwing is van groot belang. Een substantieel deel van het groen areaal dient qua karakter aan te sluiten op het groen van de omgeving. Over het Animali-terrein, globaal in noord-zuid richting van het wandelpad langs de Landsteinerlaan naar het Animalipad, dient een openbare wandelroute te worden gesitueerd. Uit een door de initiatiefnemer/ontwikkelaar te doen opstellen landschaps(ecologisch) plan dient onder meer aandacht voor herpetologische aspecten (i.c. amfibieën) te blijken. Eventuele binnentuinen dienen relatief beperkt van omvang te zijn. De parkeeraccommodatie voor de auto’s van de bewoners dient ondergronds (kelder of souterrain) te worden gesitueerd. Geparkeerde auto’s van bezoekers dienen zo veel mogelijk uit het zicht te worden gesitueerd. De afstand tussen de stam van te handhaven bomen en de gevels van de nieuwe bebouwing dient tenminste 12 m. te zijn.
2 De Basiskaders Groenbeleidsplan 2001 en “Niet kappen tenzij…” dienen in acht te worden genomen, zie bijlage.
3 De monumentale toegangspoort hoek Roostenlaan – Achterbeekseweg, historisch bouwkunst object AE031-002647 volgens de Cultuurhistorische Waardekaart van de Provincie Noord-Brabant, dient te worden gerestaureerd en te worden behouden.

<weggelaten 2e foto Landgoed Wisseloord, Hilversum >

4 De wens van mevrouw J. M. A. Aarts-Verbeek, eigenaresse van aangrenzend perceel, en de heer A. H. T. M. Aarts om woningbouw te realiseren (op het perceel van mevrouw Aarts) dient bij de planontwikkeling te worden betrokken.
5 Het vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving door de woonconsument dient zo veel mogelijk voorop te staan. Individueel en/of collectief opdrachtgeverschap of consument gericht bouwen dient door de initiatiefnemer/planontwikkelaar als meerwaarde voor de (plan)ontwikkeling te worden beschouwd. Dat betekent dat (kandidaat) bewoners in een vroegtijdig stadium betrokken dienen te worden bij de planvorming. De (kandidaat) bewoners dienen hierbij zo veel mogelijk invloed te hebben op de woninggrootte (voor zover mogelijk), de indeling en de afwerking van de woning. De initiatiefnemer/planontwikkelaar dient daarnaast regelmatig met
direct omwonenden en de buurtvereniging(en) overleg te voeren ten aanzien van de planontwikkeling.
6 Een substantieel aantal woningen dient ruimte te bieden voor “werken aan huis”.
7 Een substantieel aantal woningen dient levensloopbestendig te zijn overeenkomstig de Lijst Aanpasbaar bouwen en de Lijst Aangepast bouwen, zie bijlagen.


<Tegeler Hafen, Berlijn>

8 Zo veel mogelijk dient te worden gebouwd overeenkomstig het Politie Keurmerk Veilig Wonen.
9 Ter beperking van de afvoer naar de waterzuiveringsinstallatie dient
op het terrein een gescheiden stelsel van vuilwater- en hemelwaterafvoer te worden gerealiseerd.
10 Het hemelwater dient zo veel mogelijk in de grond te kunnen infiltreren ten gunste van het grondwater.
11 Ten behoeve van overmatig hemelwater dient een waterberging te worden gerealiseerd. Indien mogelijk dienen daartoe de bestaande waterpartijen en sloten te worden benut.
12 Alle eisen en tenminste 50% van de aanbevelingen van de Basislijst Duurzaam Bouwen dienen in acht te worden genomen, zie bijlage.
13 De onderdelen C en G van de Beleidsnota Klimaat dienen in acht te worden genomen, zie bijlage.
14 Ter voorkoming van geluidhinderklachten vanwege het verkeer op de A67 dient goed met de toekomstige bewoners te worden gecommuniceerd. Het Animali-terrein valt zowel buiten de huidige geluidzone van de A67 als de ten gevolge van de (in voorbereiding zijnde) reconstructie dan bredere geluidzone van de A67. Derhalve is
de wet geluidhinder zowel in de huidige als in de toekomstige situatie niet van toepassing. Door extra geluidsreducerende maatregelen aan de weg zal de geluidbelasting per saldo niet toenemen. De geluidbelasting ter hoogte van het Animali-terrein bedraagt momenteel indicatief 55 dB(A) overdag en 48 dB(A) ’s-nachts.


<Elzent, Eindhoven>

15 In het kader van de verlening van een bouwvergunning dient indicatief onderzoek te worden verricht naar verontreiniging van de bodem.
16 Bewoners dienen het huishoudelijk afval op de door de gemeente
voorgeschreven wijze aan te bieden. Bij grondgebonden woningen door middel van rolcontainers voor GFT- en restafval. Bij meergezinswoningen (etagewoningen) dienen gezamenlijke inzamelvoorzieningen te worden ingepast. Die dienen vanwege in te zetten inzamelauto’s en ter vermijding van visuele hinder bij voorkeur inpandig of ondergronds te worden gesitueerd.
17 Rekening dient te worden gehouden met inrichtingsconsequenties direct buiten het terrein. De kosten van aansluiting op de openbare ruimte, verkeerskundige aanpassingen, parkeren, enzovoorts, dienen te worden betrokken bij de planexploitatie.
18 In het kader van de “Exploitatie-verordening Gemeente Eindhoven 1996” zal met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst gesloten worden alvorens door de gemeente zal worden overgegaan tot bestemmingswijziging van de onderhavige locatie. In deze exploitatieovereenkomst zullen onder andere afspraken gemaakt worden over de door de initiatiefnemer te betalen exploitatiebijdragen van door de gemeente te maken kosten als gevolg van het initiatief. Ook zullen in deze overeenkomst eventuele afspraken over grondtransacties en aanleg en beheer van het (semi-) openbare gebied gemaakt worden. Ook zal met de initiatiefnemer een bijdrage in zogenaamde “bovenplanse kosten” worden afgesproken.


<Lyceumkwartier, Zeist>

Resultaat overleg en – eventueel – inspraak

Met direct belanghebbenden en betrokkenen is overleg gevoerd.
Met Muermans Groep heeft meerdere malen vooroverleg ten aanzien van de inhoud van de op te stellen gebiedskaders plaatsgevonden. Het voorliggende resultaat heeft op hoofdlijnen de instemming van Muermans Groep behoudens dat Muermans Groep acht dat een maximale bouwhoogte van minimaal 17.50 m. vereist is omdat anders de realisatie en haalbaarheid (rendabele exploitatie) van het project vrijwel uitgesloten lijkt.
Als vooroverleg (“beginspraak” voorafgaand aan (publieke) inspraak) hebben de eigenaren van de drie direct aangrenzende percelen, Bewonersvereniging Eikenburg-de Roosten, de bewoners van de woningen nrs. 11 t/m 27 van de Landsteinerlaan en Treublaan nr. 18 alsmede het Trefpunt Groen Eindhoven (in kader van Centraal Milieu Overleg) hun zienswijze ten aanzien van het concept van 7 oktober 2002 van de Kaders gebiedsontwikkeling Animali-terrein kenbaar gemaakt. Naast instemming met het streven om zo veel mogelijk groen te handhaven en zo veel mogelijk openbare toegankelijkheid van het terrein te bereiken zijn de zienswijzen overwegend afwijzend van aard. De zienswijzen geven vooral blijk vaneen angst voor massaliteit en een te hoge maximale bebouwingshoogte waarmee het woongenot van de bestaande woningen onacceptabel zou verminderen. Om aan de in de zienswijzen verwoorde bezwaren zo veel mogelijk tegemoet te komen is met de voorliggende kaders de maximale bebouwingshoogte gewijzigd van ruim 25 m. (bovenzijde kroon hoogste boom) naar 12 m.


<“Prins Hendrik Residence”, Amsterdam-zuid>

Het concept van 3 februari 2003 van de Kaders gebiedsontwikkeling Animali-terrein is op 5 februari 2003 in de welstandscommissie besproken. De bevinding van de welstandscommissie is (samengevat): Instemming met principe van compacte bebouwing. Bebouwingspercentage en bouwhoogte niet onderbouwd en dus discutabel.
Naar aanleiding van het welstandsadvies is een nadere kwantitatieve ruimtelijke analyse uitgevoerd en het maximum bebouwingspercentage nader bepaald op 10%.
Naar aanleiding van het vooroverleg en de bevinding van de welstandscommissie zijn de kaders bijgesteld.
Tijdens de Algemene Ledenvergadering van Bewonersvereniging Eikenburg-de Roosten op 24 februari 2003 zijn de bijgestelde kaders door wethouder mevr. M. Schreurs toegelicht.

Na een besluit van Burgemeester en wethouders ten aanzien van de voorliggende concept kaders zullen naast bovenvermelde betrokkenen ook overige betrokkenen en belangstellenden worden geïnformeerd en gelegenheid voor publieke inspraak worden geboden.


<“De Waterkant”, Niedorp>

Randvoorwaarden voor het vervolgproces

Na de bestuurlijke vaststelling van de voorliggende kaders dient een RO-procedure ten behoeve van een nieuw bestemmingsplan te worden gestart.

Bijlagen

Basiskaders Groenbeleidsplan 2001 en “Niet kappen tenzij…”;
Basislijst Duurzaam Bouwen;
Lijst Aanpasbaar Bouwen;
Lijst Aangepast Bouwen;
Beleidsnota Klimaat.

who BE02017134

Archief:

| Ingediend door op 20 maart, 2003 – 01:00.